Bizden Haberler

İcra İhalesiyle Alınan Taşınmazlarda KDV İstisnası: “2 Yıl” Şartı Nasıl Değerlendirilecek?

İcra ve iflas süreçlerinde taşınmaz satın alan mükelleflerin karşılaştığı önemli vergisel konulardan biri, ihale bedeli üzerinden Katma Değer Vergisi (KDV) hesaplanıp hesaplanmayacağıdır.

Özellikle taşınmazın önceki malikinin kurumlar vergisi mükellefi olması, taşınmazın aktifinde iki tam yıldan fazla süreyle bulunması ve söz konusu kurumun taşınmaz ticaretiyle iştigal etmemesi halinde KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı uzun süredir tartışma konusu olmuştur.

KDV Kanunu'ndaki İki Tam Yıl Şartı

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-r maddesinde, belirli şartlar altında kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satış yoluyla devir ve teslimleri KDV'den istisna tutulmuştur.

Buradaki temel kriterlerden biri, taşınmazın kurumun aktifinde iki tam yıldan fazla süreyle bulunmasıdır.

Bununla birlikte, istisnanın uygulanabilmesi bakımından taşınmaz ticaretiyle uğraşan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların satışları bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

Dolayısıyla yalnızca taşınmazın iki yıl aktifte bulunması tek başına yeterli olmayıp, işlemin niteliği ve taşınmazın hangi amaçla elde tutulduğu da önem taşımaktadır.

İcra Yoluyla Satışta KDV İstisnası Uygulanabilir mi?

Uyuşmazlığın en önemli noktalarından biri, taşınmazın malik tarafından kendi iradesiyle satılmayıp icra müdürlüğü veya satış memurluğu aracılığıyla cebri icra yoluyla satılması durumunda KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağıdır.

İcra yoluyla gerçekleştirilen satışın, taşınmaz malikinin kendi iradesiyle gerçekleştirdiği bir satış olmadığı gerekçesiyle istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği yönünde geçmişte farklı görüşler ortaya çıkmıştır.

Buna karşılık, KDV Kanunu'nda icra veya müzayede yoluyla gerçekleştirilen satışların açıkça istisna dışında bırakılmadığı, diğer şartların gerçekleşmesi halinde KDV istisnasının uygulanabileceği yönünde yargı kararları da bulunmaktadır.

Bu noktada Danıştay'ın son dönem kararları önemli bir yaklaşım ortaya koymaktadır.

Danıştay'ın Yaklaşımı

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen kararda, kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde iki tam yıldan fazla süreyle kayıtlı bulunan taşınmazların müzayede mahallerinde yapılan satış yoluyla devir ve teslimlerinin, ilgili düzenlemenin yürürlükte olduğu dönemde KDV'den istisna kapsamında değerlendirilebileceği kabul edilmiştir.

Bu yaklaşımın önemli sonucu, satışın cebri icra veya müzayede yoluyla gerçekleştirilmiş olmasının tek başına KDV istisnasını ortadan kaldırmamasıdır.

Dolayısıyla diğer şartların da bulunması halinde icra yoluyla gerçekleştirilen taşınmaz satışlarında KDV istisnasının gündeme gelmesi mümkündür.

Kritik Nokta: Taşınmazın Önceki Malikindeki Süresi

İcra ihalesine katılarak taşınmaz satın alan kişi açısından dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri, taşınmazın önceki malik tarafından ne kadar süreyle aktifinde tutulduğunun belirlenmesidir.

Örneğin;

Taşınmaz bir şirketin aktifinde iki tam yıldan fazla bulunuyorsa,
Şirket taşınmaz ticaretiyle iştigal etmiyorsa,
Satış icra veya müzayede yoluyla gerçekleştiriliyorsa,
İlgili mevzuat döneminde istisna şartları mevcutsa,

KDV istisnasının uygulanması gündeme gelebilecektir.

Bu nedenle icra ihalesinden taşınmaz satın alan kişinin yalnızca kendi satın alma tarihine bakması yeterli değildir.

Taşınmazın önceki malik tarafından hangi tarihte edinildiği ve aktifine hangi tarihte kaydedildiği mutlaka araştırılmalıdır.

Ödenmiş KDV'nin İadesi Mümkün mü?

Uygulamada önem taşıyan bir diğer konu ise icra ihalesi sırasında KDV ödenmiş olması halinde bu tutarın sonradan geri alınıp alınamayacağıdır.

Bu konuda yapılacak değerlendirmede taşınmazın;

Önceki malik tarafından edinilme tarihi,
Aktife alınma tarihi,
Satış tarihi,
Önceki malikin faaliyet konusu,
Satışın icra veya müzayede yoluyla gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği,
İşlemin tabi olduğu mevzuat dönemi

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda yalnızca vergisel hesaplama yapılması yeterli olmayıp, düzeltme ve iade başvurusunun hangi hukuki gerekçeye dayandırılacağı da önem taşımaktadır.

7456 Sayılı Kanun Değişikliği de Dikkate Alınmalı

Konunun önemli bir diğer boyutu ise 7456 sayılı Kanun ile KDV Kanunu'nun 17/4-r maddesinde yapılan değişikliktir.

Söz konusu değişiklik sonrasında taşınmazların KDV istisnası bakımından değerlendirilmesinde yeni bir dönem başlamıştır.

Bununla birlikte, değişiklik tarihinden önce kurumların aktifinde bulunan taşınmazlar açısından geçiş hükümleri nedeniyle eski düzenlemelerin uygulanması söz konusu olabilmektedir.

Bu nedenle bugün gerçekleştirilen bir icra ihalesindeki KDV durumunu değerlendirirken yalnızca taşınmazın iki yıldan fazla aktifte bulunup bulunmadığına bakmak yeterli değildir.

Taşınmazın kurumun aktifine giriş tarihi de mutlaka dikkate alınmalıdır.

Sonuç

İcra yoluyla gerçekleştirilen taşınmaz satışlarında KDV bakımından “iki tam yıl” şartının önceki malik üzerinden değerlendirilmesi önemli bir husustur.

Özellikle;

Taşınmazın önceki malik tarafından iki tam yıldan fazla süreyle aktifte tutulması,

önceki malikin taşınmaz ticaretiyle iştigal etmemesi

satışın icra veya müzayede yoluyla gerçekleştirilmesi

gibi şartların birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle icra ihalesiyle taşınmaz satın alan mükelleflerin, ihale sırasında hesaplanan KDV'yi doğrudan kabul etmek yerine, taşınmazın geçmişini, önceki malikini, aktife giriş tarihini ve satış tarihini incelemeleri önem taşımaktadır.

Saygılarımla;
EYÜP DEMİRTAŞ
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Veysel Karani Mah. Çolakoğlu Sok. No:10
Rings Rezidans 60 Sancaktepe / İstanbul